1. Berechnungsgrundlage der Erbschaftssteuer
Die Steuer wird auf den Verkehrswert der Immobilie erhoben – also den Marktwert zum Zeitpunkt des Erbfalls. Dazu rechnet das Finanzamt weitere Vermögenswerte (z. B. Bargeld, Wertpapiere) hinzu.
👉 Problem: Das Finanzamt schätzt oft, ohne das Objekt vor Ort zu prüfen. Das führt häufig zu zu hohen Werten – und damit zu überhöhter Steuerlast.
2. Erbschaftssteuer-Freibeträge (Stand 2025)
Je nach Verwandtschaftsgrad gibt es Freibeträge (§ 16 ErbStG):
3. Steuersätze für Immobilienerben (§ 19 ErbStG)
Nachdem der Freibetrag abgezogen wurde, gilt folgender Tarif:
4. So senken Sie die Erbschaftssteuer auf Immobilien
- Nachlassverbindlichkeiten abziehen
- Beerdigungskosten
- Schulden des Erblassers
- Erbschein- & Gerichtskosten
- Pauschal erkennt das Finanzamt 10.300 € an.
- Vermietete Immobilien
Bei vermieteten Objekten wird der Wert um 10 % reduziert – Sie zahlen also weniger Steuer.
- Eigenheimregelung
- Ehepartner und Kinder können steuerfrei erben, wenn sie mindestens 10 Jahre selbst einziehen.
- Einschränkung: Kinder nur bis 200 m² Wohnfläche.
- Unabhängiges Verkehrswertgutachten
- Das Finanzamt setzt den Immobilienwert häufig deutlich zu hoch an.
- Ein unabhängiges Sachverständigengutachten kann den Wert realistisch nach unten korrigieren.
- Beispiel:
- Finanzamt: 320.000 € → Steuerlast: 90.000 €
- Gutachten: 270.000 € → Steuerlast: 75.000 €
- Ersparnis: 15.000 €
👉 Die Kosten des Gutachtens (ca. 2.500–3.000 €) sind steuerlich absetzbar.
Gesetzesänderungen 2023 & Jahressteuergesetz 2024
Seit 2023:
- Längere Nutzungsdauer (80 statt 70 Jahre) → höhere Restwerte.
- Regionalfaktor: Immobilien in Top-Lagen werden automatisch höher bewertet.
- Sachwertfaktor: Marktanpassung erhöht Steuerwerte um bis zu 50 %.
Seit 2024:
- Stundungsregelung ausgeweitet: Jetzt auch für vermietete Immobilien möglich.
5. Checkliste: Erbschaft mit Immobilie – Schritt für Schritt
- Erbe annehmen oder ausschlagen.
- Innerhalb von 3 Monaten dem Finanzamt melden (§ 30 ErbStG).
- Steuererklärung abgeben (Mantelbogen + Anlage).
- Nachlassverzeichnis beifügen.
- Gutachten einreichen, um Steuerlast zu reduzieren.
- Bescheid abwarten & ggf. Einspruch einlegen.
Häufige Fragen (FAQ)
Wann entfällt die Erbschaftssteuer auf Immobilien?
→ Wenn der Wert unterhalb des Freibetrags liegt oder bei Eigenheimregelung mit 10 Jahren Selbstnutzung.
Wie hoch ist die Steuer für Geschwister?
→ Nur 20.000 € Freibetrag, Steuerklasse II (15–43 %).
Wer ermittelt den Immobilienwert?
→ Das Finanzamt – aber Sie können ein unabhängiges Gutachten vorlegen.
Wann ist die Steuer fällig?
→ Sobald der Steuerbescheid vorliegt. Das Finanzamt hat bis zu 4 Jahre Zeit.
Fazit: Erbschaftssteuer rechtzeitig planen
Die Erbschaftssteuer auf Immobilien ist für viele Familien eine finanzielle Belastung – oft unnötig hoch, weil der Fiskus Werte überschätzt. Durch kluge Planung, rechtzeitige Gutachten und Nutzung der gesetzlichen Freibeträge können Sie Ihre Steuerlast erheblich senken.
