1. Erbe annehmen oder ausschlagen?
Ein Erbe können Sie nur im Ganzen annehmen oder ausschlagen. Bevor Sie sich entscheiden, sollten Sie prüfen:
- Ist der Nachlass überschuldet oder werthaltig?
- Fällt Erbschaftsteuer an – und liegt die Immobilie über dem Freibetrag?
- Besteht eine Erbengemeinschaft mit Konfliktpotenzial?
- Können Sie die laufenden Kosten tragen?
💡 Tipp: Ein unabhängiges Gutachten schafft schnell Klarheit über den tatsächlichen Wert der Immobilie – und hilft, Fehler zu vermeiden.
2. Kosten beim Haus erben
Wer ein Haus erbt, übernimmt nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Typische Kosten sind:
- Bestattung und Nachlasskosten (Beerdigung, Arzt- oder Pflegekosten)
- Erbschaftsteuer, abhängig vom Freibetrag und Verkehrswert
- Hypothek oder Darlehen, falls die Immobilie belastet ist
- Renovierungskosten bei älteren Gebäuden (oft auch gesetzliche Modernisierungspflichten)
- Ausgleichszahlungen an Miterben, wenn nur ein Erbe die Immobilie übernimmt
3. Rolle des Verkehrswertgutachtens
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist kein Muss – aber in fast allen Erbsituationen sinnvoll:
- vom Finanzamt anerkannt (meist niedrigerer Wert als Finanzamt-Schätzung → Steuerersparnis)
- faire Basis für die Aufteilung in der Erbengemeinschaft
- gerichtsfest bei Streitigkeiten oder Pflichtteilsansprüchen
- klare Orientierung für Verkauf oder Vermietung
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4. Erbengemeinschaft: Optionen für geerbte Immobilien
Oft erben mehrere Personen gemeinsam – was Konflikte birgt. Typische Optionen:
- Eigennutzung: Ein Erbe zieht ein und zahlt die anderen aus.
- Vermietung: Einnahmen, aber oft hoher Aufwand für Sanierung und Verwaltung.
- Verkauf: schneller Geldzufluss, aber nur mit Zustimmung aller Erben.
- Teilungsversteigerung: Notlösung bei Uneinigkeit – meist mit Verlust verbunden.
Ein Gutachten hilft, Streit zu vermeiden, da es den objektiven Marktwert liefert.
5. Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer
- Erbschaftsteuer: Berechnet sich nach Freibeträgen und Verkehrswert.
- Spekulationssteuer: fällt an, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb weiterverkauft wird (Ausnahmen: Eigennutzung).
- Vorfälligkeitsentschädigung: bei vorzeitiger Ablösung laufender Kredite.
Mit einem Gutachten lassen sich steuerliche Belastungen oft deutlich reduzieren.
6. Praktische Schritte nach dem Erbfall
- Erbschein oder notarielles Testament beim Nachlassgericht beantragen
- Grundbuch berichtigen lassen (§ 82 GBO)
- Unterlagen für die Erbschaftsteuer ans Finanzamt übermitteln (Frist: 3 Monate)
- ggf. Nachlassverwaltung beantragen, um eigenes Privatvermögen zu schützen
FAQ zum Thema „Haus erben“
Muss ich ein Gutachten erstellen lassen, wenn ich ein Haus erbe?
Nein, es ist nicht vorgeschrieben. In den meisten Fällen (Finanzamt, Aufteilung, Verkauf, Streit) ist es jedoch sehr sinnvoll.
Wie spare ich bei der Erbschaftsteuer?
Mit einem unabhängigen Verkehrswertgutachten können Sie einen niedrigeren, realistischen Marktwert nachweisen. Das Finanzamt akzeptiert diesen Wert meist.
Was passiert, wenn ich das Erbe ausschlage?
Dann geht das Erbe automatisch an die nächsten Angehörigen. Achtung: Frist von 6 Wochen ab Kenntnis des Erbfalls!
Fazit: Haus erben – Chancen nutzen, Risiken vermeiden
Ein geerbtes Haus kann Vermögen sichern, oder zur Last werden. Mit einem unabhängigen Gutachten gewinnen Sie Klarheit, vermeiden Streit und können steuerliche Nachteile abwenden.
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