1. Freibeträge nutzen
Die einfachste Möglichkeit, Erbschaftssteuer zu sparen, ist die Nutzung der Freibeträge.
- Ehepartner / Lebenspartner: 500.000 €
- Kinder: 400.000 €
- Enkel: 200.000 €
- Geschwister, Nichten, Neffen: nur 20.000 €
👉 Wenn der Immobilienwert unter dem Freibetrag liegt, entfällt die Erbschaftssteuer komplett. Liegt er darüber, reduziert der Freibetrag zumindest die Steuerlast.
2. Steuerfrei durch Einzug in die Immobilie
Ehepartner und Kinder können ein geerbtes Haus oder eine Wohnung steuerfrei erben, wenn:
- sie spätestens 6 Monate nach Erbfall einziehen,
- sie die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst bewohnen,
- die Wohnfläche nicht mehr als 200 m² beträgt.
⚠️ Wichtig: Bei mehreren Erben muss derjenige, der einzieht, die anderen auszahlen.
3. Verwandtschaftsverhältnis ändern: Heirat oder Adoption
Das Steuerrecht unterscheidet streng zwischen nahen und entfernten Verwandten.
- Heirat: Aus der Lebensgefährtin (Steuerklasse III, nur 20.000 € Freibetrag) wird eine Ehefrau (Steuerklasse I, 500.000 € Freibetrag).
- Adoption: Durch eine Adoption können z. B. Stiefkinder von den gleichen Vorteilen profitieren wie leibliche Kinder (400.000 € Freibetrag).
📊 Beispiel:
Eine unverheiratete Partnerin erbt eine Immobilie im Wert von 430.000 €.
- Ohne Ehe: Freibetrag 20.000 €, Steuerlast rund 123.000 €.
- Mit Ehe: Freibetrag 500.000 €, Steuerlast 0 €.
4. Schenkung zu Lebzeiten
Eine Schenkung ist eine beliebte Möglichkeit, die Steuerlast zu verteilen:
- Freibeträge gelten auch hier – und können alle 10 Jahre neu ausgeschöpft werden.
- Mehrere Schenkungen über die Jahre können die Erbschaftssteuer komplett vermeiden.
- Mit einem Nießbrauchsvorbehalt (der Schenker behält Wohnrecht oder Mieteinnahmen) sinkt der steuerlich anzusetzende Immobilienwert erheblich.
Berliner Testament mit Supervermächtnis
Ein Berliner Testament setzt Ehepartner gegenseitig als Alleinerben ein. Der Nachteil: Die Kinder gehen im ersten Erbfall leer aus und ihre Freibeträge verfallen.
Die Lösung: ein Supervermächtnis. Damit kann der überlebende Ehepartner den Nachlass flexibel an die Kinder weitergeben und gleichzeitig deren Freibeträge nutzen. Ergebnis: deutlich weniger oder gar keine Erbschaftssteuer.
5. „Erbe auf Umwegen“: Nacherbschaft
Bei entfernten Verwandten oder Freunden lohnt es sich, den Umweg über nahe Angehörige zu gehen.
📊 Beispiel:
Eine Immobilie im Wert von 300.000 € soll an eine Freundin vererbt werden.
- Direkt: Freibetrag nur 20.000 €, Steuerlast 84.000 €.
- Umweg über die Eltern (100.000 € Freibetrag je Elternteil) und Nacherbschaft: Steuerlast nur 30.000 €.
6. Was nicht funktioniert
- Verkauf der Immobilie: ändert nichts an der Steuerlast. Zusätzlich droht Spekulationssteuer.
- Wegzug ins Ausland: schützt nicht vor der deutschen Erbschaftssteuer. Deutschland greift bis zu 10 Jahre nach Auswanderung zu.
Häufige Fragen (FAQ)
Wann entfällt die Erbschaftssteuer?
→ Wenn Ehepartner oder Kinder selbst einziehen und die Immobilie mindestens 10 Jahre bewohnen.
Kann man ein Haus steuerfrei vererben?
→ Ja, durch frühzeitige Nachlassplanung mit Testament, Schenkung, Nießbrauch oder Supervermächtnis.
Wie können Geschwister die Steuer umgehen?
→ Praktisch nur über „Erbe auf Umwegen“, da Geschwister nur 20.000 € Freibetrag haben.
Wie wird die Steuer berechnet?
→ Grundlage ist der Verkehrswert der Immobilie. Das Finanzamt setzt diesen oft zu hoch an – ein Gutachten kann viel Geld sparen.
Fazit
Die Erbschaftssteuer auf Immobilien ist kein Schicksal. Wer rechtzeitig plant und die richtigen Stellschrauben nutzt, von Freibeträgen über Schenkungen bis hin zu Testament-Gestaltungen, kann die Steuerlast erheblich reduzieren oder ganz vermeiden.
